지분형 모기지란? 집값 부담 줄여주는 정부의 새로운 주택금융 제도
✅ 요즘 집 사기 힘든 이유, 정부가 고민 끝에 꺼낸 해법
2024년 현재, 대한민국에서 내 집 마련은 점점 더 어려워지고 있다. 주택가격 상승세가 꺾일 줄 모르고, 전세와 월세 비용 역시 꾸준히 오르면서 무주택자의 좌절감은 커져가고 있다. 이런 상황에서 금융위원회, 한국은행, 금융감독원 등 이른바 ‘F3’로 불리는 주요 금융당국 수장들이 한 자리에 모여 새로운 해법으로 제시한 것이 바로 ‘지분형 주택금융’, 또는 흔히 말하는 지분형 모기지다.
🏠 지분형 모기지란? 한마디로 ‘정부와 집을 같이 사는’ 방식
지분형 모기지는 기존의 ‘대출 중심 주택 구입 방식’을 벗어나, 정부 또는 공공기관이 집의 일부를 함께 소유하는 방식이다. 예를 들어, 5억 원짜리 아파트를 구매할 때, 지금까지는 전액을 본인이 마련하거나 대출을 받아야 했다. 하지만 지분형 모기지를 활용하면, 한국주택금융공사(주금공) 등 정부 기관이 50%를 투자하고, 나머지 50%만 개인이 부담하면 된다.
이런 구조는 ‘부채(대출)’ 대신 ‘지분(투자)’을 기반으로 하기에, DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 회피하면서도 주택 소유권을 가질 수 있는 길을 열어준다. 게다가 입주자는 대출이 아닌 ‘사용료’를 정부에 지급하게 되는데, 이 사용료는 일반 대출금리보다 저렴하게 설정될 예정이라 부담이 적다.
📊 왜 이 제도가 필요한가? ‘부채 중심’ 주택시장 구조의 한계
지금까지 대한민국의 주택금융은 대출에 기반한 부채 중심 구조였다. 정부가 보증을 제공하고 은행이 대출을 해주는 방식이었지만, 이는 가계부채의 증가를 불러오고 금융시장 불안을 키웠다. 특히 ‘부모 찬스’ 없이 집 사기 힘든 현실은 MZ세대의 좌절을 낳았고, 사회 전반에 걸친 자산 양극화로 이어졌다.
이런 문제의식에서 출발한 것이 바로 지분형 모기지다. 김병환 금융위원장은 “가계의 부채 의존도를 줄이고, 금융의 중개 기능을 더 생산적인 방향으로 바꾸는 시도”라고 설명했다. 정부는 이를 통해 무주택자의 내 집 마련 기회를 넓히고, 동시에 부동산 가격 안정과 가계부채 문제 해결이라는 두 마리 토끼를 잡고자 한다.
🤝 정부와 공동 소유하면 생기는 권리와 책임은?
지분형 모기지의 가장 큰 특징은 공동 소유라는 점이다. 등기부상 정부와 개인이 공동명의로 등재되며, 향후 주택의 가격 상승 시에는 지분율에 따라 시세차익을 나눠 갖는다. 또한 거주 중 언제든지 정부 지분을 추가로 매입하거나, 본인의 지분을 매각하고 퇴거할 수도 있다.
재미있는 점은 만약 집값이 하락하더라도, 정부가 보유한 지분이 후순위로 손실을 감당하게 되는 구조를 검토하고 있다는 점이다. 이는 민간 거주자가 가격 하락에 따른 부담을 덜 수 있도록 설계된 장치이며, 정부가 어느 정도 가격 리스크를 함께 짊어지겠다는 의미로 풀이된다.
🔄 수익공유형 모기지와의 차이점은?
지분형 모기지는 기존의 ‘수익공유형 모기지’와 비슷해 보일 수 있다. 하지만 김병환 위원장은 “겉보기는 비슷하지만 근본적으로 다르다”고 선을 그었다. 과거의 수익공유형 모기지는 ‘저리 대출 + 나중에 이익 일부 회수’ 방식이었지만, 여전히 대출이라는 틀 안에 있었다.
반면 지분형 모기지는 애초부터 대출이 아닌 지분 투자 방식이다. 대출을 받지 않고도 집에 들어갈 수 있는 구조인 만큼, 금융 안정성과 사회적 공정성을 동시에 겨냥하고 있다는 평가다.
🧩 리츠(REITs) 방식과의 연결성, 금융시장에 던지는 메시지
이창용 한국은행 총재도 지분형 모기지를 강하게 지지하고 있다. 그는 “한은이 추진 중인 리츠 모델 역시 지분형 방식의 일환”이라며, 이와 같은 제도가 금융정책의 혁신과 새로운 균형 감각을 제시하는 단초가 될 수 있다고 평가했다. 금융감독원의 이복현 원장 또한 “부동산 중심의 레버리지를 줄이기 위한 제도적 전환”이라는 데 뜻을 함께했다.
결국 이 제도는 단순한 주택 구입 방식의 변화가 아니라, 대한민국 금융 시스템 전반의 디레버리징과 금융 포트폴리오 전환을 유도하는 게임 체인저적 역할을 할 수 있다는 의미다.
🗓️ 지분형 모기지, 언제 도입되나?
금융위원회는 2025년 6월까지 구체적인 로드맵을 발표할 예정이다. 현재는 시범사업 형태로 도입을 준비 중이며, 역세권 분양주택 등 입지 조건이 좋은 주택부터 우선 적용할 가능성이 크다. 이는 실수요자 중심의 정책 효과를 극대화하기 위한 전략으로 풀이된다.
한편 정부는 향후 은행권의 적극적인 참여도 유도할 계획이다. 주택금융공사 외에도 민간 금융기관이 지분형 모기지 시장에 참여하게 된다면, 전체적인 파급력은 더 커질 것으로 기대된다.
🧭 앞으로의 과제는? 제도 안착을 위한 조건들
지분형 모기지가 성공적으로 안착하기 위해서는 몇 가지 선결 과제가 존재한다.
- 시장 수요 검증: 초기 시범사업을 통해 무주택자들의 수요와 반응을 면밀히 검토해야 한다.
- 제도 설계의 정교화: 사용료 산정, 지분 매입 조건, 매각 시의 규칙 등 다양한 디테일이 투명하게 공개되어야 한다.
- 금융기관의 협력: 공공부문 외에 민간 금융기관이 이 제도에 실질적인 파트너로 참여하는 것이 필요하다.
🧾 마무리: 지분형 모기지는 단순한 금융정책이 아니다
이제 대한민국의 주택정책은 단순히 대출 규제 강화나 금리 조절만으로는 한계에 다다랐다. 지분형 모기지는 단지 ‘집을 사는 방식의 변화’가 아니라, 금융 시스템 전체의 방향성 전환을 담고 있다. 공정한 기회의 보장, 무주택자의 내 집 마련, 그리고 금융 안정성까지, 여러 퍼즐 조각을 동시에 맞추려는 이 실험이 앞으로 어떤 결과를 가져올지 주목해볼 만하다.